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董利中國社區商業發展的未來

发布时间:2019年11月16日    点击:[0]人次

董利:中国社区商业发展的未来

2018年12月21日,优铺商学院第6届北京峰会在蔓兰酒店隆重开幕今天我们很荣邀请到中国城市商业点建设管理联合会副会长、全国标准化社区商业中心建设管理办公室主任、中国社会商业工作委员会主任董利先生到现场分享

2017年,国家发布“国家标准化社区商业中心”规范文件,提出其“八大中心”功能:分别为商业、生活、服务、健康、文化、体验、交流、心灵中心,并呈现出一站式、多功能、高品质、互联+的发展趋势

中国城市商业点建设管理联合会副会长、全国标准化社区商业中心建设管理办公室主任、中国社会商业工作委员会主任董利先生

“一站式、多功能、高品质、互联+”的标准化社区商业中心建设”正是由中国城市商业点建设管理联合会副会长、全国标准化社区商业中心建设管理办公室主任、中国社会商业工作委员会主任董利先生率先提出的标准化社区商业中心建设

以下是董利先生分享原文:

大家好,跟陈总是老朋友了,好几年没有见面了,感谢今天优铺商学院这个平台,还能和老朋友聚一聚陈总的优铺做了一件大事,就是选址,我非常有兴趣,非常有空间,有前景,我愿意跟陈总进行一个深度合作

中国社区商业委员会,大家比较不太熟悉,我们是2010年成立了,国资委商务部批准,民政部注册,成立以后市场上不太了解我们,知道不多,主要是大概我们成立之后,很快就为商务部打工,我们主要是配合政府开展工作,社区商业更多的是政策解读,调研,指导市场上的工作偶尔跟陈总一起做一些交换,但是还是比较少的

我们走过两个阶段,头四年是跟商务部,2014年以后我们就走出来,我们认为这个行业应当做一些实的发展的提升,正好2014年,2015年也是互联大幅度发展的时候,这四年又不一样,我们应该是在潜心带着我们互联企业做研发,第一我们做了国家标准化社区商业中心的标准,社区商业建设和经营管理规范,第二个把管理规范落地,开发出了新型的社区商业的模式,今天我跟大家简单交流一下

今天我交流的内容是社区商业中心建设和经营管理规范,和国家标准化社区商业中心示范工程

社区商业其实不复杂,大家看到这四个字,应当很快就可以理解,社区周边的商业,我们不专业名词是属地性,但是在现在的经济发展过程已大大超越这个范围和概念了,这个社区是多种含义,是住宅型的社区但是也可能不是住宅型的社区,可能是园区,可能是写字楼,社区商业是便民利民惠民的民生工程,社区商业这个工作主要是在商务部的市场建设司引导社区商业里面分两个服务,一个是商业,一个是服务,服务主要对接的是民政部

优铺商学院董事长陈云峰为董利先生颁发客座教授奖

我们在前些年研究的时候树立几方面的总结,社区商业还是传统业态多,现代业态少,从路边摊起家到农贸市场到现在的超市单一的业态多,集约业态少我们超市是综合性的业态,农贸市场是集约业态,他们都是传统的业态,传统的业态被新型的,综合的业态代替,购物中心代替了百货购物的业态和服务的业态少,购物的业态以前的业态都是购物为主,消费为主,服务越来越少计划使其商业消费主要是二商,我们成立了商业的部门,服务主要是二轻,做社区的各种服务,市场时期服务渐渐没有了,路边摊很难找,不是每天需要,但是离不了有时候找一个修鞋的地方,我特别好的一双鞋在我的后备车厢,一个小小的问题坏了在我的后背车箱跟了我一年,不知道在哪找,没有时间,现在这些服务渐渐消亡,购物的业态和服务的业态少趋势是日趋增长美好生活需求拉动,新零售新业态新模式的推动,菜篮子,米袋子民生需求也有,政府还在推动菜篮子,米袋子我们办公刚刚搬走,大家要站在政治的高度理解这个问题,接受这个问题,第二给你们时间,第三必须搬走由于让我们成为菜篮子我们国家感觉到菜篮子是一个问题食品安全也出现了问题,食品安全和电商发展需求

社区商业10万亿市场规模,我们有20万社区,民政部登记的20万社区,但是没有在政府登记内所以整体来说应该有20万个社区,1万多家农贸市场,60万个农村,200多个县级市,这些都是将来在社区商业领域有巨大的发展空间

社区商业是民生工程体现在哪一个是国家,几近每年发布的各种政策和文件都会涉及到社区商业,商务部、民政部等五部委《关于推进 电子商务进社区,增进居民便利消费的意见》 (商建发〔2016〕255号)文件,明确要求“着力 提升社区商业信息化、标准化、规范化、集约化水平,推动社区商业创新发展模式”就在这个背景下我们做了社区商业中心的建设和经营管理规范

最新的国务院发布的《关于完善促进消费体制机制进一步激发居民消费潜力的若干意见》 (2018年9月)文件,要求:大力发展便利店、社区菜店等社区商业,促进社区商业生活服务集聚式发展,鼓励建设社区生活综合服务中心提出要求了,社区商业由过去的单一的购物中心的发展形式向综合性的发展的方向进行转变,社区商业现在实际在我们梳理进程中是两个领域,一个是我们传统的商业,刚才说了很多的业态,我们全部补贴的七小业态,开发商过去更多的是销售,现在是销售之后的出租,统一管理过去我们无数次探讨社区商业在开发商这是一个鸡肋,想把它整体运营起来不值当,不整体运营,销售起来后期的经营也出现困难,影响了全部楼盘的品质,社区商业在开发商这些年有甚么问题但是今天我们通过这两个事件,一个是我们规范出来了,一个是标准化社区商业中心这项工程出来了,就解决了这个问题

我们看案例,这个案例大家非常熟悉,耳熟能详,经常去交换,或是去学习,但是这个案例就是中国的一个唯一的一个典型案例,很难复制,它现在已经大概小20年了,没有走过出苏州的工业园区,走出了几个后来全部关掉了它就是援用了新加坡的标准,社区商业邻里中心,大概是12项基础功能,所有的社区商业都是依照这个模式发展,他们引进到工业园区之后,应该说也取得了成功,前期的发展比较稳定但是这两三年之内进入一个大调剂的时期,由于我们消费环境变化了,消费模式变化了,消费习惯变化了,现在他们往餐饮上调整,往儿童方面调整,他们大部分的社区商业中心都是两三万模式,不大不小,比较尴尬,他们面临大的调剂他们当时成功发展有特殊的背景,这个特殊的背景造成了很难走出来到城市各地复制他们社区商业拿地的时候就规划出了几个楼盘没有底商,几个楼盘围绕这个社区商业中心,把楼盘里面的住宅都集中到这个里面进行消费,有特殊的环境跟背景,跟我们整个国情和城市的发展不一样我们的国情商业是全开放的,全市场化的,所以到处是商业,甚至哪怕有几个小房子,只要有需求,有一个工地都会有人拉着小车摊煎饼,送菜,有消费需求的

所以他们一直没有走出来的原因就是大家的整个标准跟我们的国情是不一样的,他们一旦走出来,面临的是方方面面,上下左右的竞争,所以压力非常大这样一个标准化的模式,我们在前期研究的时候我们跟部里几次去调研,部里当年曾想跟财政部拿5个亿在五个城市进行复制,我们后来在研究的时候我们认为这个模式有问题,提了意见,有部里交给我做的标准,然后我们根据规范进行实际落地模式的探究

这是我们典型的案例,但是在研究的进程中发现它后面很多新的问题,他们现在最大的问题就是跟我们国情不同,很难走出来,那中国的社区商业中心应该是什么样的呢应该是要符合我们的国情,根据我们前期制定规范和新的模式的探索进行全国化的落地

社区商业中心的标准,这个标准我们明年全部上进行公然,示范工程我们从去年,从去年开始启动,今年已经在几个城市取得了成功,由试点我们明年要展开全国落地进行示范

这个标准我大概截取了一部分跟大家放一下第四项就是前面因为有很多了,具体的比较明确的,第四项就是社区商业的经营和管理规范,第四项是要求有这么几项是购物的功能,餐饮的功能,服务的功能,以及其他的功能,这些功能都要在这个社区商业中心里面体现,就是明确了它是一个综合性的、一站式的消费的方向这个就是提出社区商业应该进行中心化,如何中心化我们在后期,我们看到社区商业是分级的我们要求在最小的一级,就是1000到3000平米的社区商业中心也要实现这些功能,这些功能最最少就是菜生鲜主食厨房,人们刚性的高频的需求还要有社区的服务,这是我们对最小一级社区商业中心的要求面积的增加,这些更多的功能都可以在里面进行引入

董利先生发表精彩分享

七个业态也是商务部要求我们政府这么多年给予补贴和支持的业态还有就近的原则,靠近社区,满足居民近距离消费的需求最小的社区要更加接近居民,接近社区,甚至就要在楼盘下面,能够实现1000平米的社区商业中心我们开得非常漂亮,在上海已成为红,大家有机会可以到上海考察,是我们常务理事单位,我们指导的还有齐备原则,社区商业服务功能齐备,必备型业态齐全第三个是稳定原则,保证服务功能及业态发展的持续和稳定,原则上不少于一个规划期限5年还有公益原则,配合政府相干部门保障社区居民基本生活需求供应的同时,为社区老人、失业以及残疾等特殊人群提供生活和消费等保障性服务

这是最前面,我们现在社区商业中心是这样定的,一级,二级,三级的大型一级是3000到1万,二级是1万到3万了,这是标准化的,标准通用型,落地要强一级要实现什么样的业态和功能,二级要宽松得多,面积大了要保证一级里面七个业态的实现,这是最基础的三级是3万到5万,大型的是5万以上

社区商业中必备业态,1000平米的也有这些内容,菜市场,生鲜超市,综合超市,这可以三选一,但是必须要保证有早饭,大众餐饮,快餐,主食厨房,还有美容美发,戏法,综合修理这些服务功能也要进去,这些进去我们公益性原则就实现了,这些业态不太挣钱如果把这些不挣钱的业态引进去,让这个社区商业可持续发展,而且可以盈利呢这是我们这些年在探索中突破的问题,现在已经突破了,1000多平米的店有所有的社区的服务,虽然不挣钱但是能够在里面统一运营,实现了稳定的发展,这是我们要突破的还有药店如果面积大,后面这些选择性业态,根据区域的需求都可以引进室内规划,室外规划就不多讲了,这个PPT我给陈总留在这

导视原则,停车原则电子商务,我讲一下电子商务,电子商务虽然提出了这样的需求,但是在我们创新型实体的社区商业中心里面,每一个社区商业中心在开发建设过程当中,如果自己全部要开发一套电子商务系统,要有这些内容,实际成本很高,不值当,所以我们社区商业工作委员会委托公司统一开发了一个电子商务的系统,叫CCM可以免费地提供给我们所有的社区商业中心,让它实现电子商务功能,就是这些,大家可以看到的,提供运营,支付、物流、担保、信用服务等等,以及配送,这些电子商务的功能,我们统一给各地的社区商业中心,然后实现它整个的社区商业中心的电子商务化的运营和管理

如果一个社区商业中心的一个店,要开发自己系统,我们大概也市场反复研究,最少的一般情况下也得二三十万,买了别人可能还要进行改造,我们统一开发好了,为什么免费植入呢因为后面的企业要的是大数据的分析,这一块解释也很清楚,大数据分析之后,要回头给项目,这个店提供专业的技术和运营的指导,你不需要就算了,如果需要就付费,这是后面的付费的模式

第六项是经营管理的要求,要求就是统一规划,统一招商,统一管理,我们过去还有统一运营,今天我把这个点破,统一运营更是百货和超市的模式,但是我们在反复进行市场研究,因为这个我们当初有一个草稿,在适应落地过程中发现有一些问题和困难,比如说我前面讲的盈利的问题,服务的业态不盈利怎么办,盈利的问题所以在过程当中,在最后1版的我们把统一运营拿掉,可以进行统一管理,统一运营就是百货和超市的模式,但是没有统一运营之后,整个的模式就宽泛多了,运营的空间就多了,可以统一运营也可以统一管理,也可以各自运营,整个运营的模式就宽泛,空间也大,盈利调整的空间也大了但是统一运营都不愿意增加服务型的业态和不盈利业态,比如说超市里面不会自己设置那么多的服务性的业态,它都会变成摊位的出租,每平米都要产生平效但是我们后面的统一的管理,购物中心的模式解决了这个问题这个模式大家今后要做标准化的社区商业中心做申报,或者是自己开业,我们都可以进行指导在这方面

我们上海的样板店,或者是我们当初的试点项目,就是第一个试点项目,指点的,他们2014年就拿到了我们标准化社区商业中心标准的草本,根据那个进行探索性落地的发展也是两三个店以后,在这个店取得成功,成为了红也可以叫新零售,但是我们也愿意说是新业态,社区商业领域的新的业态,我们定义为新集市模式,这个是新超市模式,两个不冲突,在我们集市里面也可以融会超市的模式

如果到上海,陆家嘴大家可以看到,我们这个社区,新型的社区商业中心的有这么几个理念,首先是一个美丽的菜场,不同传统的菜市场,它的颜值非常高,在这里面的环境非常舒适和温馨,它的价格还不贵,这是关键的问题,如何保证价格不贵是我们前期落地当中的几个突破的难点问题之一,你环境要比菜市场,农贸市场有所提升,管理有所提升,价格不能有所提升,就保证了社区商业的基础性和平民化,我们价格始终保持了平价,包括水果我们更主要的是菜,解决两个问题,菜一个是价格,一个是保证食品安全,我们不能保证它的安全,但是我们做到可追溯,出现问题知道这个菜的来源,所以第一菜果生鲜这个模块是一个美丽的菜市场,第二是一个明亮的共享厨房,在我们上海非常热闹,每天应接不暇,周边的社区大妈老太太都提前定好了,这是菜市场的环境,跟其他的业态的环境,通过高颜值的设计成为一体,使大家不单单愿意买菜,而且在里面愿意交换,愿意休闲,乃至喝一杯咖啡

它还是一个曾四处寻找的社区服务中心,有时候宁愿在街头风吹日晒,最后城市升级,疏解没有了,但是我们服务不能没有,需求不能没有,所以现在就没有地方我们过去到街边,农贸市场看看但是现在农贸市场拆掉,摊位没有了,所以我们很多的服务没有了,包括配钥匙,我们现在都把它回来了,这就是我们北京,大兴,就是大兴绿地缤纷城,二期有一个社区服务中心,生活家,在地下,上也可以搜到,开业的时候我去剪裁非常受社会老百姓的欢迎,颜值也很高,我们的服务,完全改变了过去风吹日晒雨淋的环境,到这样的环境当中大家比较喜欢后面也有商业模式的问题,这个就不多讲了

还是一个猝不及防老龄社会来到眼前时的一份依靠,我们老龄社会非常快,老龄社区,很快我们都要进入到老龄社区,猝不及防,我很快就要退休了,我面临退休我实在不想像我的父母一样提着篮子到农贸市场去选菜,如果有我们这样的一个社区商业中心我们是愿意的这是我们退休,我们这一代,我们这个消费层级的人退休之后愿意去享受的生活,而不是去嘈杂纷乱的农贸市场

我们28号成立康养委员会,就是研究我们小型的康养店,如果随着社区商业中心标准化走,如何走进社区,它不是养老店,也不是洗脚,中医按摩,探索一种新的商业模式大家可以看一下,我们标准化的社区商业中心给大家提供的电子商务系统主要这几项,会员服务,线上线下无障碍的支付

我们社区商业中心有几个理念,未来的社区商业中心标准化,我们不但希望次一个商业中心,还是一个生活中心,还是一个服务中心,我们还是一个健康,一个康养的中心还是一个文化的中心,交流中心,体验中心,心灵的中心,在这样的一个环境中大家愿意到社区商业中心进行交流,在这里进行交流的过程当中,我们社区传统的邻里文化就会回来,还是体验的中心,还是未来退休以后一个心灵的中心

我们前面的店都做到这些,从今年起我们开展了标准化社区商业中心示范工程的建设,我们未来要建设300家直营店样板店,每一个城市建一个样板店,资本已经确认了,然后在这个城市发展,我们计划建1000家的示范店现在有了自己的企业做得好也没有向我们申报进行示范店,样板店是我们协会拜托的企业进行投资的,我们和政府共同的立项选址,共同挂牌,论坛的挂牌仪式都是和政府一起举办的,社区商业中心工作委员会过去都是和政府开展工作的所以我们展开市场性的工作并不多,这项工作也是和政府开展的社区商业全面的启动阶段,将一站式,综合性,多功能,标准化和互联+的创新经营模式,出现在社区周边,满足社区居民美好生活需求我国“社区有商业没中心”的 现象将从此得到解决这也是一项长期的民生建设创新工程

我们讲了我们到今年已经9年了,前四年是商务部的工作,后四年有规范研究和实体店的探索,从今年开始有声音了,从明年起可能这个社会,这个市场会很快知道这项工程,知道我们这项工作,大家会非常熟悉社区商业了我们发了三个文件,我们各地进行社区商业进行培训,然后每个城市开始复制我们在当地选企业进行合作,进行培训,就地实现社区商业中心的发展和产业的升级

我们有一个全国的统一建设管理办公室我们还成立了产业基金的联席会,最终成立中国的社区商业中心发展基金

合作方式,开发商有团队,社商委专业指导建设示范点,对接政府并示范挂牌开发商出物业合作,社商委引企业投资建设,打造样板店,社商委示范挂牌并对接开发商出租物业,社商委引导企业租赁,并投资建示范店,社商委示范挂牌并对接开发商投资,社商委引导企业共同投资建设,经营稳定后交给开发商,或共同品牌连锁发展开发企业参与中国社区商业发展基金运作,共同推进国家标准化社区商业中心整体发展战略我们在前期招的时候有开放商愿意跟我们,整个系统,愿意做500家,1000家,交流中提到这个模式成功之后,在他所有的楼盘里面进行复制

社区商业中心,它主要的理念,社区商业中心为社区商业的主力店,我们各个业态都在散落发展的进程当中用社区商业中心的模式把各个业态引领起来,集中起来,成为社区商业的主力店我们跟开发商有过研究以后,提出来过开放商的楼盘你入住,我开业,入住率不高我们也可以开业后面有自己的团队的模式但是很多的品牌超市不会一定会等到50%,60%,70%之后才会进去,我们这个模式会比较灵活会以住宅销售和底商销售带动底商发展第二个理念:你入住我开业,共同发展,总有一种方式可以解决社区商业问题

这是一些案例,我们指点的案例,已经成为红了台湾不是我们指导的,是在我们发展过程中给了很大的启发,我们社区商业会产生星级,文创是成为我们五星颜值比较高,但是功能还要齐全,要实现弱一些的是四星,三星,是我们未来示范工程中的一些工作

我们在北京选址已经开始了,国家标准化社区商业中心的一号店会落在北京的,前面的示范店,上海,南京,济南等等,一号店会在北京,我们现在四五六号已出来了,发完牌子了,二号店最新确定的是在三线城市,或者是二线半城市是河南洛阳,是市政府主动找到我们让我们落一个门店

这是我今天的分享,谢谢大家

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